غالبا اشخاص پیش از انعقاد عقد به گفت‌‌و‌گو راجع به ارکان اساسی عقد و شرایط پیرامون آن می‌پردازند تا بر مبنای مذاکرات صورت‌گرفته عقد را تشکیل دهند، اما بعضی از اشخاص در این‌‌گونه مذاکرات برخلاف صداقت رفتار می‌کنند و طرف مقابل خود را به‌گونه‌ای فریب می‌‌دهند تا نظر موافق او را جلب نمایند؛ در این صورت مادۀ 439 قانون مدنی در جهت حمایت از طرف فریب‌‌خورده به او اختیار داده است عقد را به استناد خیار تدلیس فسخ کند. مطابق مادۀ یادشده درصورتی‌ که عملیات فریب‌کارانه‌ از سوی یکی از طرفین عقد انجام شود، موجب پیدایش خیار فسخ برای طرف مقابل می‌گردد. اما در قانون مدنی در مورد حالتی که شخصی دیگری غیر از متعاقدین یکی از طرفین عقد را فریب می‌دهد و عقد بر پایۀ چنین فریبی واقع می‌شود، حکمی مقرر نشده است. با بررسی پیشینۀ فقهی موضوع و شرایط پیدایش خیار تدلیس و تحلیل موقعیت شخص ثالث نسبت به عقد، مشخص می‌شود در اغلب موارد جز در عقد نکاح، فریب و حیله‌ای که شخص ثالث بدون تبانی با یکی از متعاقدین به‌کار می‌برد، برای طرف فریب‌خورده خیار تدلیس به‌وجود نمی‌آید. اما چون اقدام شخص فریب‌‌دهنده ممکن است منجر به ضرر طرف فریب‌خورده شود، وی حق دارد مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی برای جبران خسارات ناشی از عقد به شخص فریب‌‌دهنده رجوع نماید.