Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки используются для целей определения земельных платежей и являются экономическим регулятором системы управления земельными ресурсами. На формирование структуры и состава определяемой стоимости оказывают влияние различные ценообразующие факторы, такие как наличие обременений (ограничений) в использовании при нахождении объекта в различных зонах с особыми условиями использования территорий. Целью исследования является оценка влияния водоохранных зон на кадастровую стоимость земельных участков. Последовательно доказывается и обосновывается необходимость учета особых условий землепользования через введение коэффициента дифференциации на этапе расчета кадастровой стоимости оценщиками, учитывающего конкретный тип, вид и подвид зоны с особыми условиями использования территории, особенности хозяйственного и правового, полного или частичного нахождения оцениваемого объекта в зоне. Предлагается коэффициент дифференциации определять при помощи весовых коэффициентов, рассчитанных для выявленных видов ограничений деятельности на земельных участках. Апробация результатов приводилась на примере земельных участков в составе земель населенных пунктов различного вида разрешенного использования в водоохранных зонах Нижнекамского водохранилища Республики Татарстан и показало снижение суммарной величины кадастровой стоимости на 25%, что подтверждает обратную связь между величиной кадастровой стоимости и наличием ограничений в использовании. Данный подход рекомендуется использовать как один из возможных при формировании механизма определения и перераспределения земельных платежей, в том числе в целях компенсации субъектам земельных отношений убытков, возникающие при установлении обременений (ограничений) в использовании земель.